空置稅將至 一手平過二手

2019年05月03日
作者:李峻銘

自從今年樓市轉旺,發展商主力用招標形式出售貨尾。上周首次有大型新盤——海日灣 II 期公佈價單開售。發展商也回應政府的要求,用抽籤形式發售 295 個單位,結果吸引了近 5,000 個登記。而且今次每位買家最多只限一個登記,絕無水份,也是近年極受歡迎的樓盤之一。
今次登記火爆,除了價錢合理外,主因是價單中,有 54 伙 400 萬以內的上車盤。這個價錢連 30 年二手舊樓也買不到,遑論全新單位!沙田第一城 280 呎的上車盤也要 550 萬以上,海日灣 II 期可謂平絕市場。而且 400 萬意味可以敍做九成按揭,在市場已經是絕無僅有。可惜,全價單只有 54 伙,換句話說,5,000 位客人只有 1% 左右機會可以買到這類罕有貨色。
根據前線市場同事估計,入票的買家大半都是想買細單位。結果開放式、一房、一房半、兩房全部伙清。即日售出 219 伙,即近七成,未能一 Q 清貨。餘下的 76 伙,都是過千萬的大單位。
以前筆者都會向朋友客戶提建議:「如果您現金充足,不需要利用發展商提供的高成數按揭。」不介意二手樓樓齡較舊,買二手樓是比一手樓化算的。
不過,近年情況有變,在辣招的影響下,二手業主放盤愈來愈少、二手樓的樓價愈升愈有!相反,發展商近年購入的地皮,同時進入落成的高峰期。加上政府又將實施空置稅,令發展商在價錢上有所保留。
細單位需求大,發展商出售難度不大;反而大單位的存貨不少。以往發展商可以繼續持有,慢慢善價而沽。當今在空置稅的壓力下,筆者估計發展商會加速減價去貨,不過這種情況,不會維持太久。發展商已經減慢建樓速度,加上未來地皮只有三成作私樓,供應有限,一旦存貨沽清,一手樓平過二手樓的現象就會消失,換樓客宜及早掌握良機。        
    
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘