海外置業欠監管
買家如何自保?

2021年11月19日
作者:李峻銘
海外買樓始於都是隔山買牛,當中一定涉及風險,加上銷售海外物業的代理,又缺乏監管,良莠不齊,大家更需格外小心!上周筆者也指出,單純發牌監管代理,也未能提供足夠保障!

面對這種客觀環境,買家又應如何自保?首先大家想想最大的風險是什麼?爛尾相信一定是首項!作為買家必須詳細了解發展商的背景、歷史、過往項目的往績,但當然也非萬全之策,為了減少風險,一旦爛尾,訂金就有機會損失,所以最佳辦法是減少訂金的數目。

對訂金的要求,每國家地區的慣例可能不同,在英國、加拿大及澳洲等成熟國家,10% ~ 20%是慣例,一但高於此水平,大家便要小心。在英國,10%的訂金是有保險的,一但發展商出事,10%訂金是可以追討的。訂金少也証明發展實力雄厚。再者,買家也可以追問代理訂金有沒有託管安排,託管在哪裏?動用訂金的條款如何?大家便會知道發涉及的風險大大不同。至於在東南亞國家的訂金數目,就五花百門,大家需要更加留神了!

如果大家需要按揭的話,就必須留意樓花的時間有多久。首先,外地銀行有沒有提供樓花按揭,如果沒有的話,就必須做建築期付款計劃。換句話,銀行只會待樓宇建好,才提供按揭(其實,在英國 、加拿大、澳洲都很普遍)。一但樓花期超過一年的話,當地的貸款政策可能有變,樓宇估值也有可能有變,買家本人的財政狀況也可能有變,所以大家在購買長年期樓花的話,首期款項必須保留彈性,以便應付貸款比預期少的情況,更加不要相信代理一面之詞,輕易相信銀行在入伙時,必定能提供足夠的貸款。

第三項重要陷阱是租金保證回報,為了吸引買家,發展商可能提價高於市場的租金,但保證期後,租金回報就大跌,甚至空置租不出。最差的例子,更是發展商的保證不兌現。大家在計算回報率時,應該要求代理提供物業附近的租貸個案作參考。才是實際的租金回報。

除這三項最普遍的陷阱,物業轉手有沒有限制,物業的出租率及轉手率如何,需要繳付的各種稅費及升費,例如入息稅、增值稅、遺產稅等等,都是一般必須了解清楚,置業的風險自可降低。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘
獲取更多買樓知識