賣地收入增 應助低下層
政府於周三公佈新一年度財政預算案,故本文見報之時,有關財政預算案詳情亦已公佈。筆者相信,本年度的財政預算,將會由赤字預算轉為高達600–700億元的大額盈餘,這實有賴賣地收入及樓宇買賣印花稅為庫房帶來的龐大收益。 賣地成績理想,正正是由於內地買家來港置業,推高樓價同時刺激地價飈升所致。地價上升,樓價再相應提升,作為庫房主要收入來源
收緊樓按沒必要 宜早檢討
金管局早前以維持本港銀行體系安全為由,收緊本地物業按揭,即使市民購入單位自住,600萬元以下單位亦僅供7成樓按,而1,000萬元以上更以5成為上限,此政策一推,影響深遠。 顯然,收緊樓按令換樓客所需首期大增,即使售出原居物業套現亦不足應付新物業的首期,直接削弱換樓以提升生活質素的能力。正如一位有意換樓的市民,即使售出其300萬元已無按揭的物業
流標逐有 宜政府發展商合作增供應
荃灣西站灣畔項目日前公布招標結果,最後以流標收場。究其原因,有指該項目地價估值近百億元,投資額過大,局限有財力的大財團方有力投標,對於大多中小型發展商可謂「行人止步」。加上北角,大圍及何文田等優質地皮陸續有來,各大發展商選擇眾多,對於灣畔項目這限呎、限用料的地皮,未來目標買家亦有限制,物業升值潛力亦有限,大發展商不感興趣,出價自然保守,不會低於市價。
填海增地原則可取  細節存爭議
日前政府就維港以外填海拓地提出25個選址諮詢,當中包括興建3個大型人工島,引起環保團體及專家批評,甚至對政府估算2030年人口將達至840萬的數字存疑,更對政府研究不足便推出方案大表不滿。筆者則認為,填海以增加土地供應的原則可取,唯是次填海諮詢仍有很多細節未釐清,因而引起廣泛爭議。 就某些團體批評政府對2030年人口增長估算有錯,筆者認為有關
買樓是投資? 是消費?
「買樓」究竟是投資還是消費?坊間常有著不同的說法!筆者認為要作一分析,先看買家置業的目的。若買樓作收租之用,明顯是純投資行為。買樓出租,就像是購買股票一樣,除要計算每月租金收益外,還要計算物業將來的升值潛力。若投資者購入市中心繁榮地區物業,租金較為穩健保值;而選購新開發區則可隨著交通配套日益發展,令物業升值潛力較大,但相對風險較高。 但若租樓
展望明年樓市  先苦後甜
回顧過去一年,年初時樓市炒家雖因政府推出SSD(額外印花稅)後而絕跡,但樓價及成交量卻持續上升;及至年中,因外圍經濟環境下滑及歐債危機,加上中國收緊銀根及加大宏調,而本港政府則指令金管局收緊按揭,致令本港樓價及交投量於年底前急速下挫。 以二手市場而言,估計12月份成交量將會下跌至約3,000宗,與沙士及海嘯時相約,不少專家及業內人士因此對2012年
內地買家增 限購非良策
早前有環保團體作出調查指,本港近年推出的五個大型新盤名城、縉城峰、瓏壐,帝峰皇殿及尚城,當中涉及的4,116伙,內地買家便佔35%。事實上,近年不少一手發展商看準內地買家,積極於內地進行新盤路演,甚至備有中、港穿梭巴士接載內地買家來港參觀示範單位,加上內地政府頒布的「限購令」,進一步刺激內地買家來港置業。 有關團體為此促請當局對「外地」買家發
寒冬至!四大高危淘汰族群
地產代理行業正式進入寒冬,今趟形勢較03年沙士及08年金融海嘯來得更為險峻。因為價格沒有了絕地低位,成交亦未有大升可預期,買賣兩閒,就是連租務交投亦明顯放緩。近日已有逾百間小型地產代理結業,相信大行裁員潮一觸即發,汰弱留強自然理所當然,但是歷史重現卻今非昔比,何解? 今日的強,已非單靠一輩自持經驗和技巧的老手了,反之可能死得更快。一類是職位高底薪高
撤SSD時機未至 放寬樓按宜先行
財爺於外地指本港會因應經濟市況,檢視現時的穩定樓市措施,令市場揣測政府或會取消去年為打擊炒樓問題而推出的SSD措施(額外印花稅)。 雖然政府就穩定樓市政策的新方向作出澄清,不少市場人士仍憧憬政府會放寬現時的樓市政策,但筆者認為,政府在此時撤銷SSD的機會甚微,歸因是政府於去年11月推出SSD的背景,是需要回應當時的政治壓力。面對樓價高企,廣大
劏房由來已久 供應增問題治
香港自50、60年代起,人口開始增加,經濟起飛,住屋供應變得不足,當時已有不少私人樓宇分拆多間板間房出租,即現時常言道的「劏房」。 其實,香港住屋不足的問題存在已久,花園街四級大火,導致9死34傷慘劇,究其原因乃火場以及四周樓宇存在不少劏房甚至違規建築,大廈間隔改動加上人口密集,一旦有火警發生,住客逃生困難,結果釀成多人死傷,進一步暴露了劏房
一手減價 樓市調整
近期樓市氣氛欠佳,發展商紛紛推出減價策略吸客,上周長實大圍新盤盛世以低二手價2成開售,華置位於灣仔的壹環減價10%搶客,早前新地於將軍澳的天晉亦曾劈價3成求售。面對樓市吹淡風,買家實難免對後市產生「恐懼」,甚至認為樓市正在轉勢,更有部份業界人士表示樓價跌幅將不少於30%,故令買家都停住了入市步伐。 然而,筆者對於「樓價大幅下調的預期」卻持不同
發展商加佣增優惠 一手繼續打壓二手
本月在高調同時發售中的一手盤,超碼超過10個,港島區有︰深灣9號、紀雲峰、壹環、瑆華、曉峯,九龍區有︰逸瓏、天晉、領凱、譽.港灣、名鑄,新界區有︰天賦海灣、富匯半島 等。一手盤可謂百花齊放,包羅萬有,任君選擇。 剛過去的週六、日,一手盤即使沒有新盤開售,也錄得71宗成交,相反二手大型屋苑兩天僅錄得8宗,其中7個屋苑更是零成交。 發展
貧富懸殊
有人形容地產代理行業已步入「冰河時期」,政府實施打擊樓市措施 (徵收額外印花稅) 已超過一年,受外圍歐洲經濟因素及近期本港股市波動 (有波幅,冇升幅) 影響下,樓市面臨嚴峻考驗,再加上業主寧租不賤賣心態,樓價跌幅不多,銀行又收緊按揭成數及估價不足,令買家心理上及實質上入市意慾不強。回顧新界藍籌上車屋苑–沙田第一城為例,十月份僅錄得不到四十宗
SSD趕絕炒家衍後遺 市場方向未明
政府去年11月推出SSD(額外印花稅),經歷一年時間,似乎未為樓價降溫,相反樓價較去年同期累積上升10%,政府「打擊」樓價未奏效,物業市場卻衍生了另一種現象。 SSD推出以來,二手市場表現疲弱,交投減少,歸因欠缺炒家作出平衡。過往炒家面對歐債等環球經濟問題,在預期樓價下調的情況下,寧可「賺少D」減價出貨,甚至蝕讓以求減磅,減價至某水平買家自會
二手淡靜 代理自強不息
多月以來樓市交投淡靜,回望過去周六、日,十大屋苑僅錄得7宗二手成交,情況比金融海嘯時更見嚴重,以沙田第一城為例,整個10月就只錄得28宗交投,比「沙士」時全月40宗買賣還要少。 那邊廂,10月份發展商新盤百花齊放,既有領凱對撼天晉,亦有盛世對天賦海灣,深灣9號對決逸瓏等,一手市場競爭大,發展商除了開價進取外,對於代理的獎金及佣金更「鬆手」,不
住宅供應增幅有限  需求有升無減  預期樓市穩步上揚
最新一份施政報告涉及不少土地供應及房屋政策,要分析施政報告對未來樓市影響,筆者認為首先要從住宅供應量著眼。按現時施政報告重點提出重建居屋及優化置安心計劃,再配合每年約20,000伙新推出住宅用地,數年後將會為本港每年增加約25,000伙新住宅供應。若與03年停建居屋後每年私樓供應僅10,000伙相比,表面上供應數字增多,但與97年前10年每年約44,9
一手樓實用面積計價事在必行 設法定組織監管
政府過去兩年不斷就樓花新盤的銷售,定出各樣的監管條例,同時亦建議以實用面積作為公佈呎價唯一標準,以求能進一步保障買家,避免誤導。筆者認為,採實用面積計價實為合情合理之舉,原因是現時發展商所訂出的單位建築面積並無法定的計算方法,發展商如何去攤分公用地方的面積實「各施各法」,不同發展商自有不同訂定建築面積的「法則」,買家可謂「無所適從」,更是「無從稽考」,
代理奮鬥史(十)一將功成萬骨枯
今年的代理寒冬現在只是開始,3萬4千多位從業員備受考驗的,再不是持著優厚的年資和過往的豐功偉績,而是逆境求存的那份鬥心和創造力了。 每次低潮期,總會淘汰一批不夠實力的行家及公司,但卻茁壯留得低的一批。展望第四季交投不會有重大的突破,還會因外圍不穩定而屢有暗湧。而施政報告中推出的新居屋計劃亦只是為數有限的幸運大抽獎。預期只對一般舊區舊樓亦只有隔
重推居屋為撫民心  成效弄巧成拙
對於曾特首上周宣讀的施政報告,當中提出不少土地供應及房屋政策,最為廣大市民關注的莫過於重推居屋政策,最快一批共2,500伙將於2016年面世。筆者認為,單從經濟的角度分析,重建居屋實為浪費資源,而有關政策全出於政治考慮,如此勞師動眾重建居屋,目的只為了安撫民心。 事實上,有關重推居屋的細節仍有待落實,是否以抽籤形式作分配制度是未知之數,舊有居
談新居屋
剛發表的施政報告,一如所料落實重建「新居屋」,為現時上車置業難的一眾帶來希望,而坊間亦將政策喻為「賣大包」、「大抽獎」、「有賺冇蝕」等。可謂為任期即將屆滿之現任政府搏回不少掌聲。坊間認為「新居屋」超筍原因有幾點;第一︰價錢平,初部預算約為$150萬至$200萬,而實用面積約有400至500呎;第二︰是買入後5年之內有回購安排;第三︰滿5年後轉售補價繳回
新居屋增上車盤,活化舊居屋更有效
筆者執筆時,施政報告尚未出爐,但從過去一星期,特首不斷放風,主要內容在媒體已大致曝光。從特首主動道歉,承認居屋政策有失誤,為打倒昨日的我提供背景,為“新居屋”的誕生製造理據。雖然居屋有很多缺點,包括在經濟學上是浪費資源,分配未能按需要的迫切性,要靠抽籤,似一個抽獎遊戲,結果人人想得獎,必定造成政治壓力。當樓價飛升時,眼見自己買樓
還看施政報告
近日股市上落比過山車更瘋狂,市場投資者每日心情都驚心動魄,大市飄忽不定,大部份人都相信要損手離場。樓市近半年氣氛淡靜,成交委縮,有部份投資者或業主之前一直看好樓價,現在已開始動搖,前線同事反映,現在與業主商討價錢時,一般較以前「好傾」,如果業主感覺客人實在,業主絕對有「誠意」出售。 事實上,樓市在過去半年,除部份一手樓盤銷情及成交價(尤其是一
監管銷售一手樓,“刑事化”非重點
發展商近年的賣樓手法,引起市民大眾不滿,為此而規管一手樓銷售的諮詢文件即將出爐。市場傳出文件將建議一系列措施改善現況,最具爭議的相信是,一旦問題涉及嚴重誤導或虛假陳述銷售,不論是前線及管理層均需負上刑事責任。 表面上,對於刑事化嚴重罪行,大家應無爭議,現在連在街市“呃秤”都是刑事罪行,何況買賣樓宇,涉及資金之多往往是買
成交大跌,代理汰弱留強
樓市踏入9月份下旬,先受到銀行突然大加新造按揭息口,再受到歐美的債務問題困擾,令股市、匯市、金市,都出現大幅波動,甚至出現恐慌性拋售,人心惶惶。樓市買家自然按兵不動,靜觀其變,上星期六、日,十大屋苑只錄十宗成交,可見樓市已進入冰封時期。 以往樓市在面對此種不明朗情況,炒家都會因持貨能力弱而盡快減價促銷,市場有筍盤,自然吸引到買家。成交依然有,
放盤搵盤