一手樓空置稅 效果短作用微

2018年06月15日
作者:李峻銘

筆者今年年初預計2018年樓價將會有15%升幅,半年未夠新界東已經率先達標,最近一期的城市領先指數,新界東的升幅已經達到14.9%,而全港平均也有10%升幅,除非下半年有更大金融危機或戰亂,相信加息因素,供應增加因素,都未能壓抑澎湃的購買力。
林鄭政府有見及此,已經不斷放風會徵收一手樓的空置稅,筆者相信政府也似勢在必行,市場盛傳會一刀切,所有一手新樓無可豁免,只要取得入伙紙,一年後未曾出售或出租便會徵收更高的差餉,這種做法,免卻開徵新的稅制,不用經立法會通過,隨時可以出招。
問題重點是,這種空置稅,真的能增加供應?真的能夠壓抑樓價上升?根據政府公布的數字,已落成但仍未售出的私人單位有9000個,但當中5000個是2017年才落成,故主要徵稅對象只有4000個,相對於每年約有20,000個新供應,即可能有多百分之二十供應,也可謂不少,所以筆者估計在推行初期,像其他辣招一樣,會有短暫效果,但對當今升幅最利害的小型單位,效果也很有限,大家會發現這4000伙待售單位,大部份都是超過700呎的中型或大型單位,這類市場受辣招影響,換樓需求已經扭曲,發展商不是不想賣,只是時間要長,只能慢慢賣,空置稅一出,筆者估計發展商傾向出租單位,避免繳付稅項,待單位出租一段時間後,再重新出售,絕不會賤價出售單位,就好像政府最初推出SSD,炒家消失了,便變成投資者,個個都持貨三年才賣,結果貨源更缺,樓價升幅更高,你有張良計,佢有過牆梯!這是不變定律!
對於當今熱火燒天的小型單位,發展商大多數很快沽清,當然會盡快最得入伙紙,樓款就可以盡快收回,業績也可以盡快入賬,但一旦實施空置稅,發展商也必然拖慢取得入伙紙的進度,除非已經到了地盤發展的最後限期,否則一天未賣光樓花,一於不申請入伙紙,樓宇的實質供應,反而因空置稅而減慢,效果可能更加適得其反。
要根本改變現況,一定要市民知道政府有決心,有能力提供龐大的供應,就像董伯伯的八萬五口號,今天的政治環境,又可能嗎?大家在政府土地供應的問卷上,有否表態支持增加土地供應呢?沒有大家的支持,政府是無法大幅增加土地供應,樓價只能繼續飛升,任何行政措施的效果也只會是曇花一現。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘