先買後賣陷井多 多加提防免意外

2018年06月08日
作者:李峻銘

一直以來,對於換樓業主,應該是先買後賣,還是先賣後買呢?都是一個相當困擾的問題。在沒有辣招之前,換樓客多傾向先買後賣,因為先買入新單位,待裝修完成後才舒舒服服地遷入新單位居住,之後才放售舊單位,對日常生活沒有什麼影響。相反,先賣後買的話,中間會有一段空檔日子,期間無樓住,要遷往酒店或短租單位,單單要處理傢俬,已經非常頭痛,何況如果樓市一直上升,落了車的話,又怕上不返車,買樓的壓力很大,一旦做錯決定的話,後果就很大。
但是辣招實施後,先買後賣又會形成不少新的制肘,處理不恰當的話,也會變成置業陷井,大家不得不提防。
首先,是厘印費的預算,雖然業主換樓,享有稅費優惠,但由於購買新樓的時間,業主名下仍然擁有物業,業主必須先付樓價15%的厘印費,然後在成交後12個月內賣出舊樓,稅局才能退回多付款項,15%的樓價並不是一個少數目,大家在考慮資金調動方面,必須留意,更重要是如果換樓業主名下擁有超過一個物業,就必須先將物業全部沽清,再用「首置」名義入市,就不可以用「先買後賣」的方法操作。
另一方面,「先買後賣」對銀行按揭的金額,也有很大的影響,金管局規定,對已經擁有物業的業主,再買物業的話,貸款金額會再減一成,例如:新物業的樓價在1,000萬元或以上,原本最高可做五成按揭,但樓換樓業主先買後賣,就會變成4成了,業主除了先付15%樓價的厘印費,首期也要多付一成資金,就必須非常富裕,否則很容易出問題。
「先買後賣」還會面對樓市突然下跌的風險,當今樓市火熱,沽出物業可謂沒什麼難度,但一旦發生什麼突變,物業沽出的價錢就可能有折讓。
最後,大家不要忘記政府辣招還有SSD,即是在購入物業36個月內沽出,也需付10-20%不等的稅項,大家在買賣物業前,宜多諮詢物業代理或律師意見,否則容易招致無謂損失。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘